More flexible leasing regulations
for homes, rooms and spaces
By Lourdes Pérez Navarro /
lourdes.p@granma.cip.cu
A CubaNews translation. Edited by Walter Lippmann.
A number of regulations tailored to Cuba’s new tax policy recently came into effect that make the leasing of homes, rooms and spaces more flexible by lifting restrictions and simplifying the formalities to get a license, which offers both an alternative self-employment opportunity and a solution to many people who need to move from one province to another and therefore find accommodations, no easy task given the current housing shortage on the island.
Space
can now be leased out for retail purposes. In the photo, a self-employed
Cuban works out of a front porch in downtown Havana
Dated September 2010, Decree-Law No. 275 modifies existing provisions and states that, under the protection of Cuban civil laws, real estate owners can lease their property and annex spaces at a freely negotiated price.
Other new features that took the place of former prohibitions laid out in the General Housing Law are the possibility for the owners to rent out their entire home –regardless of how or when it was purchased– or a part thereof - as lodgings or retail space and charge leaseholders in any currency, without precluding lessors and their family members from engaging in other forms of self-employment.
Entire
homes can now be rented for a price in any currency.But how to get a license, on what condition and at what tax rate? According to Magalys Piñeiro Ravelo, vice president of the National Housing Institute’s legal division, the steps to obtain a permission to lease real estate in Cuban money (CUP) or convertible pesos (CUC) are now considerably simpler.
Resolution 305 of October 2010, "Regulations on the leasing of homes, rooms and spaces", passed by the NHI, establishes that a license can be requested from the relevant Municipal Housing Board, either by the applicant in person or someone they nominate as proxy to represent them throughout the process, who will bring the title deed, a certificate attesting to whether the lessor owes any money to the bank –issued by his/her employer– and the power of attorney, if applicable, together with 10 pesos’ worth of fiscal stamps.
Once there, they will sign a sworn statement with information about the currency they will charge and what they intend to lease. If it’s the entire home, the Housing official will register its official address.
Ms. Piñeiro pointed out that even if the aim of this policy is to give people more accommodation choices, other decisions were adopted so that any home or room can also be leased out to self-employed individuals who will use them as work space, for instance, to set up a café, a beauty parlor, a photo studio, a dressmaker’s workshop, etc.
Furthermore, foreigners who reside in Cuba on a permanent basis will be able to rent any of these licensed homes in CUP, and the ban on tenancy agreements for a limited number of hours is no longer in force, as is that on the use of labor. “Now lessors request the services of other licensed self-employed people like, say, gardeners or domestic staff or hire them, for which they will apply for the relevant license and pay the corresponding tax".
Those Cubans who have a permit to live abroad or those who live in Cuba but travel to another country for more than three months a year can also benefit from the new regulations, approved without exception for every province.
OBLIGATIONS OF THE NEW TAX SYSTEM
Lessors are thereby subject to a tax on public services that is destined to swell the municipal coffers and contribute to develop the local economy.
In line with Resolution 287 of the Ministry of Finance and Prices, dated October 2010, owners must take their official license to the relevant local division of ONAT (Cuba’s National Tax Collection Agency) to register as tax payers and be informed about their financial obligations.
As remarked by ONAT’S Organization and Systems Division head Maritza Isabel Cabrera Valdivia, the new provisions drop any payment for public areas and food and beverage services, and the classification of tourist places, because now taxes will be charged based on the object of work. For instance, homeowners who lease two rooms will pay for each of them, but if they also lease additional space in their homes they must pay for it too. Moreover, she added, a minimum monthly tax in convertible pesos will be established for those who operate in that currency, albeit they will pay in CUP according to the current official rate of exchange.
Lessors –and all other self-employed individuals for that matter– will also pay taxes to our Social Security if they are not employed by the State or get no benefits from the system. Said payment will be made in CUP, no matter what currency they operate with.
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Maritza Isabel Cabrera Valdivia, the new provisions drop any payment for public areas and food and beverage services, and the classification of tourist places, because now taxes will be charged based on the object of work. For instance, homeowners who lease two rooms will pay for each of them, but if they also lease additional space in their homes they must pay for it too. Moreover, she added, a minimum monthly tax in convertible pesos will be established for those who operate in that currency, albeit they will pay in CUP according to the current official rate of exchange.
Lessors –and all other self-employed individuals for that matter– will also pay taxes to our Social Security if they are not employed by the State or get no benefits from the system. Said payment will be made in CUP, no matter what currency they operate with.
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They will also pay a tax for what labor they hire in addition to the
income tax they must pay each year after signing the above-mentioned
sworn statement. This tax will be incumbent on the income made in the
last 12 months, including a reduction of up to 20% for expenses related
to their professional activity –half of which must be duly documented–
as well as on the amount paid in monthly taxes.
These changes provide more possibilities for this self-employment option
and make it more flexible, not to mention that the tax derived from it
will contribute to sustain public expenditure. Of course, this and all
other activities of this kind will be controlled and supervised.
The legal regulations governing this form of self-employment also lay
down guidelines related to the lessor’s obligations and provisions for
cases of breach of contract that include measures ranging from the
cancellation of a license to confiscation of property in a breach of
contract is detected, which means everything must be done in keeping
with the law and no violation will be justified.
|
Definitions: |
|
Room:
area designed to be used as a bedroom with or without means of
access to a bathroom, kitchen, hall, living-room or dining-room. Space: area designed to be used as a living-room, dining-room, courtyard or patio, garden, rooftop, terrace, garage, swimming pool or others that adjoin a residence and can be leased out to self-employed individuals who are not members of the family unit. |
| A residence and the spaces intended to be leased out can only be leased out by their owners, even if they are still paying the Bank for the contract of sale that covers their property. |
| Municipal Housing Board directors will have 15 days following submission of the application to process and approve the lessor’s registration, which cuts in half the deadline hitherto established. |
| Lessors who choose to operate in CUC can lease out to Cuban and foreign tenants, but those who apply for a CUP license can only lease out to permanent residents. |
| Modifications to the places to be leased out and/or the agreed currency can only be made after 12 months following a previous modification. |
| Below are the minimum public service taxes to be paid by lessors: | |||
|
DescripTION |
AREA FOR RENT |
CURRENCY AGREED |
|
|
CUC |
CUP |
||
|
a) HOMES |
One room |
150.00 |
150.00 |
|
With swimming pool |
By the square meter |
1.00 |
10.00 |
|
b) ROOM |
One |
200.00 |
200.00 |
|
With swimming pool |
By the square meter |
1.00 |
10.00 |
|
c) SPACES |
|
|
|
|
Garage |
One |
6.00 |
40.00 |
|
Swimming pool |
By the square meter |
3.00 |
20.00 |
|
Other |
One |
10.00 |
100.00 |
http://www.granma.cubaweb.cu/2010/11/29/nacional/artic01.html
La Habana, lunes 29 de noviembre de 2010. Año 14 / Número 334
Flexibilidad en el arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios
Lourdes Pérez Navarro
lourdes.p@granma.cip.cu
Normativas jurídicas recientemente puestas en vigor flexibilizan el arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios, al suprimir restricciones, simplificar los trámites para obtener la licencia y ajustar su contenido a los nuevos enfoques de la política impositiva.
Se facilita así el ejercicio de esta actividad por cuenta propia por la población, como una alternativa más de empleo. A la vez, alivia la situación de muchas personas ante el déficit de viviendas que enfrenta el país y constituye una opción de alojamiento para quienes necesitan trasladarse de un territorio a otro.
Los
espacios pueden ser arrendados para ejecutar actividades por cuenta
propia, como esta que se realiza en un portal ubicado en una céntrica
calle capitalina.
El Decreto-Ley No. 275, de septiembre del 2010, modifica disposiciones anteriores y establece que los propietarios —al amparo de lo establecido en la legislación civil— pueden arrendar viviendas, habitaciones y otros espacios que se consideran parte integrante del inmueble, mediante precio libremente concertado con el arrendatario.
Al eliminar un grupo de prohibiciones que formaban parte de la Ley General de la Vivienda, el Decreto-Ley, entre otras novedades, autoriza el arrendamiento a todos los propietarios sin hacer diferencias en la forma o fecha de adquisición del inmueble; permite el alquiler de casas completas en cualquier moneda; aprueba el arriendo de viviendas, habitaciones y espacios para el ejercicio por otras personas del trabajo por cuenta propia, a la vez que posibilita que el arrendador y sus familiares puedan ejercer otras actividades de trabajo por cuenta propia.
Se
permite el alquiler de casas completas en cualquier moneda.
Mas, ¿cómo tramitar la licencia?, ¿qué requisitos se exigen?, ¿cuáles tributos pagar?
Los trámites para obtener la inscripción para el ejercicio de esta actividad, tanto en pesos (CUP) como en pesos convertibles (CUC), se simplifican considerablemente, afirmó Magalys Piñeiro Ravelo, vicepresidenta Jurídica del Instituto Nacional de la Vivienda.
De acuerdo con la Resolución No. 305 de octubre del 2010, "Reglamento sobre el arrendamiento de viviendas, habitaciones y espacios", emitida por esta institución, el propietario que decida arrendar realizará la solicitud en la Dirección Municipal de la Vivienda (DMV) correspondiente. "No tiene que hacerlo personalmente, puede otorgar un poder notarial para que otra persona lo represente en todas las diligencias", aseguró.
Al realizar la solicitud deberá presentar el título de propiedad, la certificación emitida por la entidad laboral sobre el estado de su deuda bancaria (si el arrendador es de los trabajadores que cesan en su actividad laboral), el documento que acredita la representación, en su caso, y sellos del timbre por valor de 10 pesos.
El funcionario de Vivienda le tomará Declaración Jurada en la que constará, entre otros elementos, el tipo de moneda en que operará y los lugares que pretende alquilar. De rentar la casa completa, informará a la DMV el domicilio donde residirán los arrendadores.
El arrendamiento de viviendas y habitaciones, precisó la especialista, tiene como fin el hospedaje; mas, al igual que los espacios, pueden ser arrendados a personas para la realización de actividades por cuenta propia de otra naturaleza. Por ejemplo, el portal se puede alquilar para montar una cafetería, así como una habitación puede emplearse para establecer una peluquería, un estudio fotográfico, un pequeño taller de costura, etc.
Según explicó Magalys Piñeiro, fueron adoptadas otras decisiones a fin de facilitar la opción del arrendamiento como forma de trabajo por cuenta propia.
Entre ellas mencionó que los extranjeros residentes permanentes en Cuba podrán alquilarse en las viviendas autorizadas para rentar en CUP, y se eliminan las prohibiciones de arrendar con límite de horas.
Se suprime, además, la prohibición de uso de fuerza de trabajo. Y ejemplifica la especialista: "el arrendador puede solicitar los servicios de quienes posean licencia para realizar trabajo por cuenta propia (jardinero, personal doméstico u otro), o contratarlo para que labore con él; en este último caso solicita una licencia de trabajador contratado y paga el impuesto por la utilización de la fuerza de trabajo".
También son autorizados a arrendar los cubanos con permiso para residir en el exterior, o aquellos que residiendo en Cuba viajen por más de tres meses al extranjero.
Tales medidas se aprueban sin excepción para todos los territorios.
CUMPLIR CON LOS TRIBUTOS
Quienes arrienden viviendas, habitaciones o espacios son sujetos del impuesto sobre los servicios públicos, cuyo pago engrosará el presupuesto municipal para así contribuir al desarrollo económico de la localidad.
Según la Resolución 287 de octubre del 2010, del Ministerio de Finanzas y Precios, los propietarios deben presentarse en la Oficina Nacional de la Administración Tributaria (ONAT) correspondiente a su domicilio fiscal para inscribirse en el Registro de Contribuyentes y conocer sus obligaciones tributarias, acompañando el documento que acredita como arrendador su inscripción en la DMV.
Maritza Isabel Cabrera Valdivia, jefa del departamento de Organización y Sistema de la ONAT, explicó que las nuevas normativas eliminan el pago de las áreas comunes, del servicio gastronómico y la clasificación por zonas turísticas, y dan la posibilidad de que ahora el impuesto sea aplicado por objeto de actividad. Por ejemplo: si el propietario alquila dos habitaciones paga por cada una de ellas; si arrienda además algún espacio de su vivienda el pago es independiente.
Puntualizó que para quienes rentan en pesos convertibles se fija la cuantía impositiva mínima mensual en esta moneda, la que se pagará en CUP, conforme a la tasa de cambio existente en la CADECA.
Al igual que el resto de los trabajadores por cuenta propia, el arrendador realizará, además, su contribución a la Seguridad Social en caso de no tener vínculo laboral o no ser beneficiario de la misma. El pago será en CUP, independientemente de la moneda en que opere.
También pagará impuestos por la utilización de la fuerza de trabajo (si contrata trabajadores) y sobre los ingresos personales. En relación con este último, deberá realizar una liquidación al concluir el año mediante una Declaración Jurada. Para su determinación se consideran los ingresos obtenidos en los 12 meses, de los cuales se podrá deducir hasta un 20% de gastos propios de la actividad de arrendamiento (del cual debe justificar la mitad mediante documentos), así como los importes abonados durante el año por los tributos pagados.
Las transformaciones en esta alternativa de trabajo por cuenta propia flexibilizan y amplían considerablemente su práctica, y la manera de contribuir al sostenimiento del gasto público mediante el pago de los tributos. Como toda actividad de este tipo será objeto de control y fiscalización.
Las normativas jurídicas que regulan esta modalidad también incluyen las obligaciones del arrendador, la posibilidad de cancelar la inscripción cuando estas se incumplan y la aplicación de medidas que pueden llegar hasta la confiscación del inmueble. Se requiere entonces de total apego a la ley. No hay justificación para las ilegalidades.
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Se entiende por: |
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Habitación: al local dedicado a dormitorio, con acceso directo o no a servicios sanitarios, cocina, pasillos, sala y comedor. Espacios: los destinados a salas, saletas, comedores, patios, jardines, azoteas, terrazas, garajes, piscinas y otros que constituyen parte integrante de la descripción de una vivienda y que se arriendan para prestar servicios directamente o para actividades por cuenta propia de personas que no son integrantes del núcleo familiar. |
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Solo podrá arrendar quien sea propietario de la vivienda y de los espacios que pretenda alquilar, aún cuando esté pagando la deuda con el Banco por concepto del contrato de compraventa del inmueble. |
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El término para la tramitación y aprobación de la inscripción por el director de la DMV, será de 15 días contados a partir de realizada la solicitud; se reduce así a la mitad el plazo antes establecido. |
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Quien opte por la modalidad de arrendamiento en CUC podrá arrendar a personas residentes o no en Cuba. El que lo solicita en CUP, solo estará autorizado a alquilar a personas residentes permanentes en el país. |
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Las modificaciones del objeto de arrendamiento (lugares que se alquilan), el cambio del tipo de moneda pactada o ambos, pueden realizarse solo después de los 12 meses siguientes al último cambio. |
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La base imponible y tipos impositivos mínimos del impuesto sobre servicios públicos en relación con el arrendamiento, son como a continuación se detallan: |
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| Descripción |
Base Imponible |
Moneda en que se arrienda | |
| CUC | CUP | ||
|
a) Viviendas |
Una Habitación | 150.00 | 150.00 |
| Con Piscina | Por metros cuadrados |
1.00 | 10.00 |
| b) Habitación | Una | 200.00 | 200.00 |
| Con Piscina |
Por metros cuadrados |
1.00 | 10.00 |
| c) ESPACIOS | |||
| Garajes | Uno | 6.00 | 40.00 |
| Piscinas |
Por metros cuadrados |
3.00 | 20.00 |
| Otros Espacios | Uno | 10.00 | 100.00 |